Övervärderade bostäder verkar det finnas på flera platser. I Kina räknar Fitch (kreditvärderare) på en 60% risk för bankkris pga för hög belåning och för höga priser på bostäder. Samtidigt som andra hävdar att riskerna är försumbara och att lägenheternas priser är korrekta i relation till efterfrågan och behov. Inget jag skulle fästa tilltro till då det flitigt rapporterats om att många kineser i större städer skaffat sig både en och fem lägenheter i spekulativt syfte. Ett klassiskt pyramidspel med andra ord. Frågan är inte om utan när bubblan spricker och då sitter någon med svartepetter.
Hur ser det ut här hemma? The economist har värderat svenska bostadspriser så som varande cirka 40% övervärderade. Det ska tas med en nypa salt (näve?) då de jämfört med de svenska hyresnivåerna. Nivåerna är som bekant reglerade i Sverige och det finns alltså ett glapp mellan vad folk skulle vara beredda att betala och vad man faktiskt får betala i hyra. Den låga hyresnivån leder till enorma hyresköer och ett minskande utbud av hyreslägenheter då det är lönsammare att bygga bostadsrätter som det går att få bra (det faktiska värdet folk är beredda att betala) betalt för.
Men det som inte ofta (aldrig) uppmärksammas är att detta också leder till ett expanderande prisbild för bostadsrätter. I och med att det inte lönar sig att bygga (nyproducera) hyresrätter inriktar sig stora bostadsbolag på att förvalta och förvärva befintliga fastigheter. Byggandet är i princip koncentrerat till bostadsrätter, vilket görs av byggbolag som sedan säljer och tjänar en bra slant på mellanskillnaden mellan produktionsvärde och marknadsvärde. Hade fastighetsbolagen kunnat ta ut fulla hyror (marknadshyror, dvs det som svenskarna faktiskt är beredda att betala) hade de låtit uppföra nya hyresfastigheter och det i en helt annan takt än vad byggbolagen uppför bostadsrättshus.
Risken för en bostadsbubbla i Sverige kan vid en första anblick ses som betydligt lägre än vad the economists bedömmer. 40% risk borde kanske då istället vara 10-20% risk utifrån deras resonemang. Vi har även en låg grad av spekulation, andelen svenskar som äger extra lägenheter i spekulationssyfte är lätträknade.
Men: realiseras marknadshyrorna så kan bubblans sprickande förvandlas från en pyspunka på cykeln till en explosiv däcksprängning på monsabanans fjärde kurva. Hyresrättsproduktionen skulle sätta fart och med det utbudet, att köpa för att bo skulle inte längre vara det i princip enda alternativet till att snabbt få ett boende på en attraktiv adress. Högre hyror för attraktiva bostäder i likaledes eftertraktade områden skulle många acceptera, att betala mer för boendet har ju många bevisat sig villiga att göra genom att köpa och på så vis få betydligt högre boendekostnader än vad jämförd hyresrätt skulle kosta (om du mot förmodan skulle få tag i en).
Är du högt belånad och inte vill flytta? Betala av lånen snabbt. Har du inte möjligheten? förmodligen inte då de flesta idag är belånade till nivåer där möjligheten till en klassisk 30 årig rak amortering framstår som en mild dröm.
Du kanske bör fundera på att hoppa av bostadspyramidspelet medan tid är, eller ialla fall ta och flytta till något billigare. Klarar du av betalningarna oavsett om räntorna går upp till 5-10% eller till och med 15% kan du bo kvar, man måste ju alltid ha någon stans att bo. För alla som idag sitte med ordinär ekonomi men med extraordinära lån är det annars bara att hoppas på extreminflation som överträffar räntorna och på så vis äter upp lånen. Eller att tomten svänger förbi och löser ut alla lån från banken.
Själv har jag i alla fall sålt av mina kina/asienfonder.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar